Konut kiralarında yıllık artış, kiracılar ile ev sahiplerini en çok karşı karşıya getiren konuların başında gelir. Bu rehberde artışın yasal sınırını, nasıl hesaplandığını ve sınır aşıldığında izleyebileceğiniz yolları sade bir dille anlatıyoruz.
Yasal sınır nedir?
Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile, bu sınırı aşan kısım geçersizdir; yalnızca yasal orana kadar artış istenebilir.
Nasıl hesaplanır?
Hesap basittir: mevcut kiranızı, son 12 aylık TÜFE ortalamasıyla çarparsınız.
Yasal azami yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE ortalaması ÷ 100)
Örneğin mevcut kira 20.000 ₺ ve 12 aylık TÜFE ortalaması %50 ise, yeni kira en çok 30.000 ₺ olabilir. Doğru oranı TÜİK'in açıkladığı, kira yılının yenilendiği aydaki 12 aylık ortalamadan alın.
5 yıldan uzun kiralarda durum farklı
Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse veya beş yıldan sonra yenileniyorsa, o yılın kira bedeli artık TÜFE ile sınırlı değildir; hâkim, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun biçimde belirler (TBK m. 344/3). Bu, "5 yıl kuralı" olarak bilinir.
Sınır aşılırsa ne yapabilirsiniz?
Ev sahibiniz yasal sınırın üzerinde artış talep ederse iki yolunuz var:
- Artışı yasal orana göre ödemeye devam etmek ve durumu yazılı bir ihtarname ile bildirmek.
- Anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açarak yıllık kirayı mahkemeye belirletmek. Dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılır veya bu süre içinde kiraya verenin yazılı artış bildirimi yapması hâlinde dönem sonuna kadar açılabilir (TBK m. 345).
Sık sorulanlar
Sözleşmede %80 artış yazıyor, geçerli mi? Hayır. TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersizdir.
Ara dönemde artış yapılabilir mi? Kira artışı kural olarak yıllık yapılır; dönem ortasında tek taraflı artış geçerli değildir.